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l          您在何时需要评估服务:

当你准备对您的企业进行改制,拟以企业资产及相应负债出资,发起设立有限公司或者股份有限公司时,根据《公司法》有关规定,您需要聘请评估机构对非货币的出资进行评估,评估结果将作为您出资作价和折股的依据。

当您准备以设备,工业产权,土地使用权或其它非货币资产出资,对外投资时,需要对出资资产进行评估,以确定投入资产的公允价值。

当您准备与外资合资合作,合作的任何一方拟以非货币资产形式出资时,对非货币资产的现时公允价值需要予以评估,以确定出资和股权比例。

 

l          我国资产评估所依据的主要法律,法规和规章:

《中华人民共和国公司法》(2006年新公司法)

《中国人民共和国证券法》(19981229公布)

《国有资产评估管理办法》(19911116,国务院第91号令)

《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[199236号)

《国务院关有股份有限公司境内上市外资股的规定》(19951225,国务院第189号令)

《资产评估准则--无形资产》(财会[20011051号)

《公开发行证券公司信息披露编报规则第10号令:从事房地产开发业务的公司招股说明书内容及格式特别规定(200126证监发[20017号)

《中国证监会关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》(20011210,证监公司字[2001105号)

《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(20011231,国办法[2001102号)

《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[199991号,1999年)

《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[200420号,2004年)

《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会,20051月)

 

l          资产评估常用方法有哪些:

成本法、市场法、收益法

 

l          房地产估价基本概念

市场法(market comparison approach

解释:又称市场比较法、比较法,是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

l          收益法(income approach

解释:又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法(cost approach

解释:是求取估价对象在估价时点的重新购建价格,然后扣除折旧,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

 

l          房地产(real estatereal property

解释:是指土地、建筑物及其他土地定着物,是实物、权益、区位三者的综合体。土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不可分离的物;或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分。区位是指房地产的空间位置。具体地说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等)的距离,从其他地方到达该宗房地产的可及性,从该宗房地产去往其他地方的便捷性,以及该宗房地产的周围环境、景观等。

 

l          房地产估价(real estate appraisal

解释:是指专业房地产估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

 

l          估价时点(date of value

解释:是指评估价值对应的时间,即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同,所以,估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。估价时点通常用公历年、月、日表示。

 

l          估价原则(appraisal principle

解释:是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上,总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。

对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为原则。同时,在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

 

l          估价目的(appraisal purpose

解释:是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途,或者通俗一点讲,委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。例如,是为房地产买卖或租赁提供价格或租金参考依据而估价,还是为银行衡量拟抵押房地产的价值而估价,还是为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而估价,或是为政府掌握划拨土地使用权进入市场应补交的土地使用权出让金等的数额而估价。

 

l          估价程序(appraisal process

解释:是指一个房地产估价项目运作的全过程中的各项具体工作,按照其相互联系排列出的先后进行次序。通俗一点讲,就是圆满地完成一个房地产估价项目,从头到尾需要做哪些工作,应当先做什么、后做什么。房地产估价的一般程序是:(1)获取估价业务;(2)受理估价委托;(3)拟定估价作业方案;(4)搜集估价所需资料;(5)实地查勘估价对象;(6)选定估价方法测算;(7)确定估价结果;(8)撰写估价报告;(9)审核估价报告;(10)出具估价报告;(11)估价资料归档。

 

l          估价对象

解释:是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体房地产。估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度来看,估价对象主要有:(1)无建筑物的空地;(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;(3)建筑物(包括尚未建成的建筑物);(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体;(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体);(6)未来状况下的房地产;(7)已经消失的房地产;(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分;(9)房地产的局部;(10)包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体;(11)作为企业整体中的一部分的房地产。需要指出的是,上述估价对象虽然是从实物角度来划分的,但评估其客观合理价格或价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。从权益角度来看,估价对象主要有:(1)“干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产(这里的干净的意思是指该房地产的手续完备、产权明确且未租赁或者未设有抵押权、典权、地役权或其他任何形式的他项权利,下同);(2)“干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产;(3)“干净的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产;(4)部分产权的房地产;(5)共有的房地产;(6)有租约限制的房地产;(7)设定了抵押权的房地产(即已抵押的房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下,可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的,不影响抵押权,受让人处于抵押人的地位);(8)设定了典权的房地产;(9)设定了地役权的房地产(即该房地产为他人提供了有限的使用权,如允许他人通行);(10)拖欠工程款的房地产;(11)手续不全的房地产;(12)产权不明或权属有争议的房地产;(13)临时用地或临时建筑的房地产(又有未超过批准期限的和已超过批准期限的);(14)违法占地或违章建筑的房地产;(15)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产;(16)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(17)房地产的租赁权,即承租人权益;(18)房地产的典权;(19)房地产的空间利用权(又有地下空间利用权和地上空间利用权);(20)房地产中的无形资产。

 

l          公开市场价值(open market value

解释:是指在下列交易条件下最可能实现的价格:交易双方是自愿地进行交易的——一个卖者并不是被迫将房地产卖给特定的买者,一个买者也不是被迫从特定的卖者那里购买房地产;交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化;交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象;交易双方掌握必要的市场信息;交易双方有较充裕的时间进行交易;不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价——例如房地产开发商可能对相邻的一宗条形地块比别人更感兴趣,因为有了这块土地,他就能更充分地进行整体开发。

 
 
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